Actualités immobilières - Crédit immo

Le prix moyen du m² dans l’immobilier ancien à Paris se situait le mois dernier à 6 505 euros, soit une baisse de 1.8% par rapport à septembre (6 624 euros). Selon le premier baromètre publié par MeilleursAgents.com, il s’agit de la première baisse des prix enregistrée dans la capitale depuis le revirement du marché immobilier hexagonal.

Géographiquement, cinq arrondissements continuent de voir leurs prix progresser, notamment dans le 4e (+1.9%) et le 7e (+1.1%). À l’inverse, les plus fortes baisses sont relevées dans le 19e (-3.6%), le 17e (-3.4%) et le 13e (-3.3%). Lancé il y a quelques mois, le site MeilleursAgents.com, pour la réalisation de son baromètre, sur des statistiques fournies par les notaires parisiens et par des agences immobilières partenaires

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Les prix dans l’immobilier ancien continuent de décroître. Selon les derniers résultats publiés par la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), les logements anciens ont perdu en octobre 1.2% de leur valeur (-0.8% pour les appartements ; -1.6% pour les maisons). Bien qu’il s’agisse d’une baisse moins prononcée qu’en septembre (-3.2%), l’évolution annuelle des prix est devenue négative pour la première fois depuis 1996 (-0.7%). « Le fort recul des prix au cours des trois derniers mois (-4.3%) impacte désormais le rythme de variation annuel des prix », note la Fnaim. Côté prévisions, la Fédération affirmait le le mois dernier que « le marché de l'ancien semble bel et bien s'être ancré dans une phase de recul de plusieurs mois ».

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Les prix du marché de l’immobilier continuent de reculer en octobre, d’après les derniers chiffres de Pap.fr (-1.67% pour les appartements et -1.17%). Pour le site Internet, ce retournement sert les acheteurs.

Des prix immobiliers qui reculent, un taux de négociation qui augmente et un allongement du délai moyen de transaction… Pour De particulier à particulier (Pap), le constat est clair : « le mois d’octobre confirme le retournement du marché immobilier en faveur des acquéreurs ».

Le site spécialisé dans les transactions immobilières entre particuliers note en effet dans son dernier baromètre une baisse significative des prix sur un mois (-1.67% pour les appartements et -1.17% pour les maisons). Sur les dix premiers mois de l’année, ce sont les maisons qui enregistrent la baisse la plus marquée avec -3.55%, contre -1.47% pour les appartements. Idem en évolution trimestrielle et annuelle : la baisse est plus prononcée pour les maisons (respectivement -2.85% et -4.80%) que pour les logements collectifs (-2.24% et -2%).

De son côté, le taux de négociation - à savoir l’écart entre le prix mentionné dans l’annonce et celui auquel s’est réellement effectuée la vente - tend à augmenter. Il se situait le mois dernier à 3.28% pour les appartements et 3.83% pour les maisons, contre 3.06% et 3.70% en septembre. Le délai moyen de transaction augmente lui à neuf semaines pour les appartements (contre huit un mois plus tôt) et se stabilise à onze pour les maisons.

Et la tendance pour les deux derniers mois de l’année ? Selon Pap.fr, les prix devraient continuer de décroître en raison du durcissement des conditions de crédit, durcissement qui « oblige les vendeurs à revoir leurs prix à la baisse pour réaliser leur transaction ». Et de conclure que l’abaissement des taux par la BCE, allié au plan de soutien de l’État et à la baisse du prix des matières énergétiques, devrait contribuer à « fluidifier le crédit » et « à resolvabiliser une partie de la demande ».

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Et de deux. Dans la foulée de la Banque d’Angleterre (réduction du taux directeur de 150 points), la Banque centrale européenne (BCE) a abaissé pour le deuxième mois consécutif son principal taux directeur, à 3.25% (-50 points). Cet abaissement, qui établit le taux de refinancement à son plus bas niveau depuis octobre 2006, s’explique par la conjoncture économique tendue et par la baisse du prix des matières premières.

« Avec deux mouvements baissiers consécutifs en moins d’un mois, c’est une action forte qui ne s’était jamais répétée depuis l’automne 2001 », analyse Geoffroy Bragadir, fondateur d’Empruntis.com. « Un signe que la situation est préoccupante et qu’il faut redonner des liquidités pour relancer les économies européennes car la récession menace la zone euro […] ». Et d’ajouter que la décision de la BCE n’aura d’effets bénéfiques que si l’Euribor, actuellement à un niveau élevé par rapport aux obligations assimilables au trésor (OAT), accentue sa baisse, et pour cause… Cet indice - déterminé par les taux de la BCE - influe sur les taux variables.

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L’actualité « marquante » ce mois-ci dans le baromètre d’Entreparticuliers.com, c’est la hausse du taux de négociation. Selon le site immobilier, il se situe à 8.4% en moyenne, contre 6.8% en octobre 2007. Résultat : la proportion des transactions immobilières effectuées au prix demandé ne représente plus que 29%, contre 37% il y a un an. Dans le même ordre d’idées, Entreparticuliers.com relève un allongement du délai moyen des transactions à 11 semaines, contre 10,4 semaines il y a un an à la période correspondante et en septembre dernier.

En ce qui concerne les prix, la tendance reste à la baisse. Les appartements en France ont ainsi perdu 2.1% de leur valeur en rythme annuel, une baisse portée à 4.2% pour les maisons. Géographiquement, la seule région concernée par une hausse des prix reste l’Île-de-France qui voit ses appartements progresser légèrement de 0.6%. Dans les autres régions, le prix des logements collectifs est en baisse de 0.6% dans le Nord, 2.9% dans l’Arc méditerranéen, 4% dans l’Ouest, 4.7% dans le Sud-Ouest et 5% dans l’Est. Du côté des maisons, le repli est en revanche quasi-général : -1.4% dans l’Est, -1.8% dans l’Arc méditerranéen, -3.1% dans l’Ouest, -3.9% dans le Sud-Ouest, - 5.1% en Île-de-France, -6% dans le Nord et -7.9% dans le Rhône-Alpes.

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L’atonie du marché immobilier hexagonal s’est accélérée entre août et octobre. Selon le dernier baromètre Seloger.com, la « phase de congestion » frappe même Paris, jusque-là protégée. Les logements dans la capitale perdent en effet 0.2% de leur valeur sur trois mois, à 7 562 euros (les prix restent toutefois en hausse de 2.9% en rythme annuel).

La raison de ce mouvement baissier généralisé tient à la prudence des acheteurs, elle-même due aux conditions de crédits resserrées, aux turbulences secouant les marchés boursiers et au rebond du chômage. Résultat : les prix dans les principales agglomérations baissent de 0.6% en octobre, insuffisant toutefois pour « resolvabiliser les ménages les plus modestes, notamment les primo-accédants ». D’après Seloger.com, la tendance devrait se poursuivre dans les prochains mois, généralement moins propices aux transactions immobilières.

En ce qui concerne le marché locatif, celui-ci évolue à un double rythme. D’un côté, les loyers dans les grandes capitales régionales progressent sous l’effet d’une forte demande (hausse annuelle de 10.5% à Paris, de 8.5% à Strasbourg et de 9.4% à Bordeaux) ; au contraire des prix locatifs dans les agglomérations secondaires (-0.1% à Arles, -0.2% à Saint-Brieuc, -5.8% à Agen…). La raison de ce repli ? « Un tassement de la demande », alliée à « une offre pléthorique » de logements invendus, neufs et anciens.

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C’est la semaine dernière qu’a été signé le premier AASSE - sigle désignant les actes authentiques sur support électronique -, en présence de la garde des Sceaux Rachida Dati, du secrétaire d’État Eric Besson et du président du Conseil supérieur du Notariat Maître Bernard Reynis. À noter que cette signature - une première mondiale selon le président du Conseil - a été accompagnée du premier acte de vente dématérialisé, acte dans lequel les parties ont signé avec un stylet sur un écran d’ordinateur.

Pour garantir la sécurité et l’authenticité des actes notariés, les notaires doivent disposer de leur propre « clé REAL », une clé USB protégée par un code PIN. Les actes numérisés seront envoyés au minutier central électronique du notariat (Micen), registre capable de « stocker des milliers d’actes authentiques […]et de les conserver au moins 75 ans », explique Notaires de France.

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Certaines banques auraient promis à Bercy d’accorder un coup de pouce aux ménages ayant souscrit crédits relais, selon une information du quotidien les Échos. Ce coup de pouce consiste à prolonger d’un an les crédits relais, ce qui porte la durée à trois ans.

Les crédits relais, ce sont ces prêts d’une durée de un à deux ans accordé aux emprunteurs leur permettant d’acquérir un logement en attendant la vente de leur bien précédent. Sauf que, sous l’effet conjugué de la baisse des prix et du resserrement des conditions de crédit, certains ménages ne parviennent pas à vendre leur bien et se trouvent du coup pris à la gorge. À l’origine de la polémique figure l’Association française des usagers de banque (Afub) après que celle-ci ait reçu 2 000 plaintes en provenance d’emprunteurs piégés par la hausse des taux.

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Le taux de rémunération du Livret A devrait être rabaissé d’un demi point, voire d’un point à partir de l’année prochaine. Selon le quotidien la Tribune, le taux pourrait en effet passer de 4% à 3.5% ou 3% au 1er février prochain, conséquence de la baisse du prix du pétrole et des matières premières. En clair, cette baisse va se répercuter sur l’inflation, laquelle entre précisément dans le calcul du taux de rendement du Livret A au même titre que les taux interbancaires.

En réponse aux critiques exprimées par certains parlementaires, le porte-parole du gouvernement Luc Chatel a souhaité calmer les esprits, affirmant qu’en raison du contexte actuel, il est difficile de prévoir l’évolution du taux d’ici février. En attendant, un rabaissement du taux de rendement à 3% présente un avantage selon la Tribune : il permettra de renflouer les caisses des organismes HLM à hauteur de 900 millions d’euros.

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« Le marché immobilier français qui connaissait un tassement graduel jusqu’à début 2008 se corrige plus brutalement depuis quelques mois », telle est l’une des conclusions publiées dans la dernière note trimestrielle du Crédit Agricole. Ce mouvement correctif se traduit notamment par une baisse du volume de ventes de 20% sur un an au premier semestre (31% dans le neuf et 15% dans l’ancien), alors que les prix dans l’ancien enregistrent une baisse beaucoup plus mesurée de 2.7% sur un an au troisième trimestre (les prix dans le neuf eux sont toujours en hausse).

Pour la banque, cette forte correction s’explique par « l’intensification de la crise financière et la nette dégradation de la conjoncture » : chômage qui rebondit, confiance des ménages en berne, conditions d’octroi de crédit qui se durcissent… Le plan de soutien des instances européennes en faveur des organismes financiers, allié aux caractéristiques du marché hexagonal (offre de logements insuffisante par rapport à la demande, analyse plus pointilleuse de la solvabilité des emprunteurs…), devrait néanmoins permettre d’éviter un retournement brutal des marchés. Côté prévisions, le Crédit Agricole anticipe pour l’année prochaine une baisse des ventes comprise entre 15% et 20%. Quant aux prix, la baisse sera moins prononcée avec -5% en 2008 et -10% en 2009.

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